Mieszkania na wynajem – czy wciąż da się na nich zarobić? Koszty najmu spadają przez koronawirusa

Mieszkania na wynajem od kilku miesięcy tanieją przez gospodarcze skutki pandemii koronawirusa. Według raportu Expandera i Rentier.io za najem mieszkania płaciło się w II kwartale 2020 r. więcej niż przed rokiem, jednak zaledwie o 2–3 proc. Inwestorzy chcący zarabiać na lokalach mieszkalnych mają zatem przed sobą spore wyzwanie. W galerii podajemy, ile można zarobić na mieszkaniach w poszczególnych miastach Polski.

Obserwowany od marca spadek cen wynajmu mieszkań trwa nadal. Jak podają analitycy Expandera i Rentier.io, obniżki spowodowane pandemią były tak duże, że niemal całkiem zniwelowały duże wzrosty obserwowane w 2019 r. oraz w styczniu i lutym 2020 r. W efekcie w II kwartale 2020 r. średni koszt najmu był tylko o 2–3 proc. wyższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Trudno w tej sytuacji o wysokie zyski z wynajmu.

Zobacz, jaka jest rentowność mieszkań na wynajem w wybranych miastach:

Różnice między poszczególnymi miastami były znaczne. Największe spadki kosztów najmu zaobserwowano w sektorze dużych mieszkań w Bydgoszczy (-10 proc.) oraz Częstochowie (-8 proc.). Były też miasta, gdzie za wynajem dużego lokum płaci się dziś sporo więcej niż przed rokiem. Rekordziści to:

• Toruń – najem o 16 proc. droższy,
• Gdynia – najem o 15 proc. droższy.

Warto zauważyć, że na koszty najmu wpłynęły nie tylko zjawiska związane z pandemią (m.in. spadki ruchu turystycznego, odpływ pracowników zagranicznych), ale też czynniki bardziej typowe, jak opuszczenie na lato mieszkań przez studentów.

Inwestor, który chciałby zarabiać na wynajmie mieszkań, podobnie jak przed pandemią powinien skupić się przede wszystkim na niewielkich lokalach. To właśnie małe mieszkania oferują bowiem najwyższą stopę zwrotu.

Ile można zarobić na mieszkaniach? W teorii wciąż sporo. Autorzy raportu przedstawili następujące wyliczenia:

• mieszkania do 35 m kw. – stopa zwrotu średnio 7,1 proc. brutto,
• mieszkania 35–60 m kw. – stopa zwrotu średnio 6,3 proc. brutto,
• mieszkania powyżej 60 m kw. – stopa zwrotu średnio 5,6 proc. brutto.

Zobacz, ile można zarobić na mieszkaniach w poszczególnych miastach:

Potencjalny inwestor powinien jednak pamiętać, że realne zyski z mieszkań na wynajem bez wątpienia będą niższe. Przede wszystkim powyższe liczby to rentowność brutto, od której należy odliczyć koszty takie jak raty kredytu, opłaty notarialne i sądowe, podatki oraz koszty napraw i remontów w lokalu. Co więcej, na taką rentowność brutto można liczyć tylko przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, co zdarza się rzadko.

Autorzy raportu sprawdzili też, jak pod względem finansowym wygląda porównanie wynajmu mieszkania z zakupem lokalu na kredyt. Jeszcze do niedawna jak mantrę powtarzano, że kupno własnego M opłaca się bardziej, ponieważ koszty najmu są wyższe niż rata kredytu. Czy nadal tak jest? Analitycy Expandera i Rentier.io przedstawili następujące dane:

• mieszkania do 35 m kw. – koszty najmu o 34 proc. wyższe niż rata kredytu,
• mieszkania 35–60 m kw. – koszty najmu o 19 proc. wyższe niż rata kredytu,
• mieszkania powyżej 60 m kw. – koszty najmu o 4 proc. wyższe niż rata kredytu.

Do tych liczb trzeba jednak poczynić ważne zastrzeżenie: wysokość raty obliczono dla kredytu z 10-procentowym wkładem własnym. Tymczasem obecnie takich kredytów na rynku praktycznie nie ma. Większość banków podniosła wymagany wkład własny do minimum 20 proc., a w niektórych będzie to nawet 30 proc. W tej sytuacji koszt wynajmu mieszkania, szczególnie dużego, może w rzeczywistości okazać się nawet niższy niż rata kredytu.

Co więcej, z powodu zaostrzenia polityki kredytowej przez banki jest dziś trudniej dostać kredyt. Według zapowiedzi polityka ta ma zostać poluzowana w III kwartale 2020 r., jednak wszystko zależy od rozwoju sytuacji w gospodarce. Łatwiejszy dostęp do kredytu nie pomoże również osobom, których sytuacja materialna znacznie się pogorszyła w okresie pandemii.